전세사기 유형 및 예방수칙 총정리

안녕하세요~ 이 세상의 모든 정보를 알려드리고자 하는 인포메이션입니다.

오늘은 요즘 기승을 부리는 "전세사기 유형 및 이에 대비, 예방하는 수칙"에 대해서 알려드리고자 돌아왔습니다.

 

요즘 뉴스를 보면 "빌라왕"으로 불리는 임대인의 전세사기에 대한 뉴스가 지속적으로 나오고 있으며, 이에 대한 대책으로 정부와 국토부, 법무부 등에서도 조사를 시작하며, 민생을 위협하는 범죄에 대해서 일벌백계하고 있습니다. 하지만 아직도 전세사기가 일어나고 있으며, 특히 청년층에서 발생 비율이 압도적으로 높은 현실입니다.

 

이를 대비해서 전세계약 전 꼭 확인해야 할 사항들에 대해서 아래에 더 자세하게 알려드리도록 하겠습니다.

1. 전세사기 유형

전세사기의 유형은 크게 4가지로 구분됩니다.

1) 깡통전세, 갭투자

임대인이 신탁회사에 소유권 넘긴 후, 해당 집에 대한 대출을 받고 보증금 먹튀, 즉 대출 이자 및 원금 상환을 하지 않아 경매로 넘어가는 유형

깡통전세는 전세가격이 매매가격에 육박하는 매물을 뜻합니다. 깡통전세가 생기는 가장 큰 이유는 소위 "갭투자" 때문이라고 생각하시면 됩니다. 소액의 자금으로 많게는 수백 채의 주택을 매입, 임대차를 놓은 다음 계속 보증금으로 돌려 막는 수법입니다.

 

보증금을 반환해 줄 때마다 새로운 임대차를 받아들여 임대차 보증금을 반환하지만, 결국 순환이 막혀 전부 깡통전세로 전락해 버리는 피해가 생깁니다.

 

이럴 경우 건물이 경매로 넘어가며, 이는 세입자는 배당 순위가 낮아져 보증금을 돌려받을 확률이 매우 낮아지며, 최악의 상황(전세금 반환 소송에서도 이기더라도)에서는 돌려받지도 못하게 됩니다. 

순위	채권
1	집행비용(인지대, 신청서기료, 등록면허세, 송달료, 평가비용, 현황조사비용, 수수료 등)
2	제 3취즉자의 비용상환청구권
3	1) 소액보증금 우선변제액 2) 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금
4	당해세 1) 국세 : 토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세 2) 지방세 : 재산세, 자동차세, 도시계획세
5	조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권(확정일자 임차인)
6	각종 조세채권
7	의료보험, 고용보험료 및 산재보험료
8	일반채권

특히 사정이 있어 전입신고, 확정일자 미루는 경향이 보인다면 거의 100% 그 집은 담보로 대출을 받았거나 신탁회사에 넘겨질 확률이 높습니다.

 

이를 대비해 등기부등본에서 근저당 금액이 매매가 20%가 넘겨진 집이면 경매로 넘어갈 확률이 있으며, 사기일 수도 있기 때문에 계약 취소를 추천드립니다. 등기부등본에 소유주와 계약하는 임대인이 일치하는지 확인하시고, 입주 전날 해당 전셋집에 대한 등기부등본을 확인해 집을 담보로 대출받았는지도 확인해야 하겠습니다.

2) 대리인이 임차인과 계약을 "이중"으로 맺은 경우 / 이중계약

건물관리인이 세입자와 전세 계약 / 임대인에게 월세로 계약했다고 통보, 즉 이중계약하면서 보증금을 먹튀 하는 유형

대리인이 임차인과 전·월세 계약을 이중으로 맺은 뒤, 보증금을 가로채는 수법이다. 집주인에게 월세 계약 체결을 위임받고, 임차인과는 전세계약을 맺어 보증금을 꿀꺽하는 것이다.

 

예를 들어 부동산 중개업자가 월셋집을 전세로 소개한 뒤, 중간에서 전세금을 챙기는 유형입니다.

3) 신탁회사를 이용하는 방법

신탁사실을 확인할 수 있는 신탁원부 발급이 번거롭고, 권리 관계 파악이 까다로운 점을 악용, 신탁회사 몰래 임대인이 멋대로 임대차 계약을 맺고 보증금 먹튀하는 유형

전세난이 심화되면서 신탁등기된 매물을 "저렴한 매물 / 싼 매물 등"으로 가장해 경제사정이 어려운 임차인들을 끌어 들어 사 가치는 경우입니다. 소유권이 신탁회사로 넘어간 집을 위탁자(임대인)가 맘대로 임대차 계약을 체결하고 보증금을 먹튀 하는 유형입니다.

 

소유권이 수탁자에게 넘어간 신탁물건은 통상 특약사항으로 위탁자의 대리 임대차계약 시 수탁자의 동의를 받아야 한다. 위탁자가 임대차계약을 맺으려면 신탁회사의 동의를 받고 신탁관계가 기재된 신탁원부 등을 임차인에게 안내하는 게 일반적이다. 만약 수탁자 동의 없는 계약을 체결하면 임차인은 '불법점유자'로 간주돼, 집을 비워야 하고 최악의 경우 보증금을 몽땅 날리게 될 가능성이 높다.

 

부동산 중개업소는 신탁관계에 대한 설명의무가 있으면서도 제대로 고지하지 않아 거래 위험을 인지 못한 피해자들이 계약 진행, 피해가 상당한 것으로 파악됩니다. 공인중개사법에 따르면 중개업자는 "해당 대상물에 대해 성실, 적확하게 설명해야 한다"라고 명시되어 있지만, 일부 중개인들은 문제 소지를 구체적으로 파악 안 한 동시에 임차인에게 거래를 증용 하는 사태로 피해가 커지고 있습니다.

4) 집 한 채로 여러 임차인과 계약 / 중복 계약

계약 전 타인의 임대차 사실 확인이 어렵다는 점을 악용, 계약 중용해 전세 보증금을 먹튀 하는 유형

 

 

계약 전에는 타인의 임대차 사실을 알기 어려운 맹점을 노린 것이다. 임차인의 존재를 확인할 수 있는 방법으로 주민등록 전입세대 열람이 있지만, 임대차 계약을 맺은 이후에 신청 가능하다. 따라서 계약 전에는 서류상으로 확인할 방도가 없다는 점을 노리는 수법이다.

5) 불법 가건물 / 건축물

상가 등 건물을 주거용으로 사기, 불법으로 개조 / 증축된 옥탑에 임대차 계약 진행, 세입자 들이는 유형

해당 건물이 불법 건축물인 사실이 적발되면 철거가 진행될 수 있으며, 주거용이 아닌 경우에는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 주거용 건물 외에 전세보증보험 및 은행 전세자금대출이 적용 불가능하기 때문에 계약 시 전세보증보험 가입 확인하시면 이런 사기를 예방할 수 있습니다.

6) 직거래 전세사기

부동산 중개업소(공인중개사)를 통하지 않고 집주인(임대인)을 사칭, 세입자와 직접 전세계약 체결 후 전세금 먹튀하는 유형

임대인의 신분증을 도용해서 사칭, 해당 집에 대한 등기부등본 등 공문서 위조하여 세입자를 속여 계약 진행 후 전세금을 먹고 튀는 형식입니다.

 

소위,  부동산 중개업자 수수료를 아끼려는 , 경제사정이 넉넉하지 않은 임차인들의 심정을 악용하여 사기 치는 형식입니다. 그렇기 때문에 수수료가 아깝더라도 공인중개사를 통해 계약하는 것이 안전하며, 손해책임보험이 가입되어 있다면 계약 보장받을 수 있습니다.

2. 전세사기 예방수칙

전세사기 예방수칙
순번	예방수칙	비고
1	"등기부등본" 직접 확인
2	신분증 진위여부 / 실소유주와 직접 만나 계약 체결
3	전입신고 / 확정일자 확인	일자에 대해 불명확할 시 의심
4	"전세금 반환 보증보험" 가입
5	부동산 중개업소(공인중개사) 등록 확인
6	근저당 금액(매매가 20% 초과 시) 확인	근저당 20% 넘어갈 시 계약 X
7	해당 건물 "불법 용도변경" 확인	건축물대상 확인
8	주변 전세시세와 매매시세 확인	평균 시세보다 낮은 시세 의심

1) 등기부등본, 건축물대장 등 공문서는 계약 직전 기준으로 확인
2) 전세계약 특약사항 : "임대인 명의, 근저당 여부 등" 계약 시점 조건과 달라질 경우 계약 무효 및 손해 배상 조항 필요

요즘 젊은 층을 노린 깡통전세가 유형이다. 시세가 아직 형성되지 않아 깡통전세 여부를 알기 어려운 신축 빌라 등에서 많이 발생하기 때문에 주의가 필요하며, 만약 주변 매물보다 너무 싼 가격에 올라져 있으면 의심해야 할 필요가 있다.

 

부동산 중개업소에 의한 피해도 발생할 수 있기에 "국가공간정보포털"에서 등록 중개인 여부도 확인 필요하다. 일부 중개인들은 추후 책임 회피를 위해, 계약 단계에서 자신의 중개 사실을 기재하지 않는 경우가 있기에 확인 후 믿을 수 있는 중개업소를 통해 계약해야겠습니다.

 

항상 우리는 정말 중요한 계약 이전에 필요 사항 및 주의사항에 대해 공부하고 계약한다고 생각하지만, 정작 계약 당시에는 까먹고 사기당하는 부분이 있습니다. 사기 치는 사람이 제대로 준비해 온다면 일반인들은 속수무책으로 당할 수밖에 없기 때문입니다. 하지만 우리는 최소한의 예방책은 알고 계약하는 "신중한 사람"이 되길 바라며 이상으로 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

 

감사합니다. 인포메이션이었습니다.